OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA
Descripción
Una de las situaciones más frustrantes en materia inmobiliaria es haber pagado un inmueble, tener un contrato privado o una minuta firmada, pero no poder inscribir la propiedad en SUNARP porque el vendedor se niega a ir al notario a firmar la escritura pública. Sin esa escritura, la transferencia no puede inscribirse en el Registro de Predios y el comprador queda en una posición de desprotección registral indefinida.
Ante esa situación, el Código Civil peruano ofrece una solución concreta en su artículo 1412: cualquiera de las partes puede exigir judicialmente que la otra cumpla la formalidad pendiente. En el caso de los inmuebles, eso significa que el comprador puede demandar al vendedor para que el juez lo obligue a otorgar la escritura pública — y si el vendedor sigue sin cumplir, el propio juez puede suscribirla en su nombre.
Es un proceso relativamente breve que se tramita en la vía sumarísima ante el Juzgado Civil en Trujillo, y que tiene como único objetivo formalizar lo que las partes ya acordaron.
¿Cuándo procede esta acción?
Procede cuando existe un acuerdo válido de compraventa — un contrato privado, una minuta, una promesa de venta — y una de las partes se niega o no puede concurrir al notario para elevar ese acuerdo a escritura pública. El contrato ya existe y es válido entre las partes; lo que falta es la formalidad que permite su inscripción registral.
Los supuestos más frecuentes en Trujillo son: el vendedor que recibió el dinero pero después se arrepiente y se niega a ir al notario; el vendedor que ha fallecido y sus herederos se niegan a suscribir la escritura; el caso en que uno de varios copropietarios firmó la venta pero los otros se niegan a concurrir; y situaciones donde el vendedor alega que el precio no fue pagado íntegramente aunque el comprador tenga evidencia de lo contrario.
¿Cómo es el proceso?
La demanda se presenta ante el Juzgado Civil en Trujillo y se tramita como proceso sumarísimo conforme al artículo 546 inciso 4 del Código Procesal Civil — lo que lo hace uno de los procesos más ágiles en materia civil. El demandante acredita la existencia del contrato, el pago del precio y la negativa del vendedor a formalizar. El juez evalúa y, si declara fundada la demanda, ordena al vendedor que otorgue la escritura.
Si el vendedor sigue negándose después de la sentencia, el juez queda habilitado para suscribir la escritura pública en nombre del renuente — lo cual el comprador obtiene el documento que necesita para inscribir en SUNARP sin depender de la voluntad del vendedor.
¿Qué pasa si el vendedor ya transfirió el bien a otra persona?
Si el vendedor, además de negarse a otorgar la escritura, vendió el mismo bien a un tercero que ya lo inscribió en SUNARP, el proceso de otorgamiento de escritura pública ya no es suficiente. En ese escenario hay que evaluar otras acciones — nulidad de acto jurídico, mejor derecho de propiedad o indemnización — dependiendo de las circunstancias concretas y de si el tercero actuó de buena o mala fe.
Por eso la inscripción en SUNARP debe hacerse cuanto antes después de la compra. Cada día que pasa sin inscribir es un día de exposición al riesgo de una doble venta.
Documentos útiles para el proceso
- Contrato privado de compraventa, minuta o promesa de venta
- Comprobantes del pago del precio: transferencias bancarias, recibos, vouchers
- Partida registral del inmueble actualizada
- DNI del comprador y datos del vendedor
- Cualquier comunicación en la que el vendedor haya reconocido la venta o se haya negado a formalizar
Si pagaste un inmueble y el vendedor no quiere firmar la escritura pública, puedes consultar tu caso en Paranti Asociados. La atención es previa cita, vía WhatsApp.