PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Inmobiliario · Propiedad
Prescripción adquisitiva: convertirte en dueño del inmueble que ocupas hace años
Hay familias que viven por décadas en una casa o trabajan un terreno como si fueran dueñas, pero sin un título a su nombre. La ley permite que, después de cierto tiempo, se declare que esa persona es la propietaria. Te explicamos los requisitos, las pruebas y los caminos para lograrlo.
¿Te pasa algo de esto?
Mis padres compraron la casa con un contrato simple hace 30 años y el vendedor ya no aparece.
Vivo en este terreno hace 15 años y pago el autovalúo.
El dueño que figura en Registros Públicos falleció hace mucho tiempo.
Construí mi casa en un terreno que nadie reclamó.
En muchos de estos casos, la prescripción adquisitiva puede ser la solución.
Requisitos de la posesión
No basta con vivir ahí. La posesión debe ser:
- ContinuaSin interrupciones durante todo el plazo: 10 años, o 5 con justo título y buena fe.
- PacíficaSin haber entrado ni mantenido la posesión por la fuerza.
- PúblicaA la vista de todos: vecinos, municipalidad y autoridades.
- Como dueñoComportándote como propietario, no como inquilino ni como cuidador.
El «justo título» es un documento que, en principio, sirve para ser dueño, como una compraventa, pero que tiene algún defecto. Si lo tienes y actuaste de buena fe, el plazo baja a 5 años.
Pruebas que ayudan
Mientras más antiguas y variadas, mejor:
Pagos de impuestos
Autovalúo y arbitrios pagados a tu nombre durante años.
Servicios y mejoras
Recibos de luz, agua, construcciones y licencias.
Testigos
Vecinos que conozcan tu posesión desde hace años.
Documentos
Contratos, constancias de posesión, partidas de tus hijos con esa dirección.
Ante notario o ante el juez
Depende de si alguien se opone y del tipo de inmueble.
Ante notario
- Suele ser más rápido.
- Se notifica al dueño registral y a los vecinos, y se publican avisos.
- Si alguien se opone, el trámite pasa al juez.
Ante el juez
- Se demanda al dueño que figura en Registros Públicos.
- Se prueban la posesión y el plazo con documentos y testigos.
- La sentencia se inscribe en Registros Públicos.
En los dos casos se necesita un plano y una memoria descriptiva del inmueble, firmados por un ingeniero o arquitecto.
Paso a paso: cómo pedir la prescripción adquisitiva
Lo que hacemos para que tu caso llegue bien preparado.
- 1
Revisamos tu historia
Desde cuándo posees, cómo entraste y qué documentos tienes.
- 2
Revisamos Registros Públicos
Quién figura como dueño y si el inmueble es del Estado.
- 3
Plano y memoria descriptiva
Un profesional mide el inmueble y prepara los planos.
- 4
Notaría o demanda
Elegimos la vía y presentamos la solicitud o la demanda.
Inscripción
Con la declaración notarial o la sentencia, el inmueble se inscribe a tu nombre.
Documentos que necesitas
Tenlos a la mano, en papel o fotos en tu celular.
¿No tienes todo? No te preocupes: igual te orientamos y te decimos qué conseguir.
DNI tuyo y de tu cónyuge, si lo tienes.
Recibos de impuestos municipales de varios años, a tu nombre.
Recibos de servicios luz y agua, si los hay.
Documentos de posesión contratos, constancias o declaraciones antiguas.
Datos de testigos vecinos que conozcan tu posesión.
Mitos que te pueden hacer perder tiempo
Lo que la gente cree y lo que dice la ley.
Si pago el autovalúo, ya soy dueño.
Pagar impuestos ayuda a probar tu posesión, pero no te hace dueño. Se necesita la declaración notarial o la sentencia.
Un inquilino puede volverse dueño con el tiempo.
No. El inquilino posee en nombre del dueño. La prescripción exige poseer como propietario.
Puedo prescribir un terreno del Estado.
No. Los bienes del Estado no se adquieren por prescripción.
Así te ayudamos en Paranti
Te ayudamos a que la casa o el terreno donde vives quede a tu nombre, con seguridad para tu familia.
- Nos escribesPor WhatsApp, con tus propias palabras.
- Revisamos tu casoRevisamos tu posesión, tus pruebas y la partida del inmueble.
- Te acompañamosCoordinamos los planos y el trámite notarial o judicial, hasta la inscripción.
WhatsApp 958 887 651 · Trujillo, todo el Perú y desde el extranjero
Preguntas frecuentes sobre la prescripción adquisitiva
Sí. Si heredaste o recibiste la posesión de otra persona, en muchos casos puedes sumar su tiempo de posesión al tuyo.
También se puede. En ese caso, la declaración permite inscribirlo por primera vez.
Si el trámite era notarial, pasa al juez. Ahí se evalúan las pruebas de ambas partes.
No siempre. A veces basta con que el vendedor otorgue la escritura pública. Si no se le encuentra, la prescripción puede ser el camino.
La vía notarial suele ser más rápida si nadie se opone. La judicial depende del juzgado y de las pruebas.
También te puede servir
Base legal, por si la necesitas
- Código Civil: art. 950, prescripción adquisitiva de inmuebles: 10 años, o 5 con justo título y buena fe; art. 952, quien prescribe puede pedir que se le declare propietario.
- Ley 27157 y Ley 27333: prescripción adquisitiva ante notario.
- Código Procesal Civil: arts. 504 y siguientes, prescripción adquisitiva ante el juez.
- Ley 29618 (2010): los bienes del Estado son imprescriptibles.
Revisado por el equipo legal de Paranti Asociados · 3 de octubre de 2026. Esta guía es informativa: cada caso es distinto y depende de sus pruebas.