PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Descripción
Hay personas en Trujillo que llevan años — a veces décadas — viviendo en un inmueble, pagando sus servicios, manteniéndolo, mejorándolo, siendo reconocidas los vecinos como sus propietarias, pero sin tener un título legal que lo acredite. Esa situación tiene solución: la prescripción adquisitiva de dominio es el mecanismo legal que permite a quien ha poseído un bien de forma continua, pacífica y pública durante el tiempo que establece la ley, obtener el reconocimiento formal de su propiedad.
No es un proceso para apropiarse de lo ajeno. Es un reconocimiento legal de una realidad ya existente: que alguien ha ejercido la propiedad de hecho durante años y que esa situación merece respaldo jurídico. Al final del proceso, el poseedor obtiene una resolución — notarial o judicial — que le permite inscribir el bien a su nombre en SUNARP y disponer de él plena seguridad legal.
El artículo 950 del Código Civil peruano regula esta figura y establece los plazos y requisitos que deben cumplirse según el tipo de prescripción que corresponda al caso.
¿Cuáles son los requisitos y plazos?
El Código Civil distingue dos modalidades. La prescripción larga — también llamada extraordinaria — requiere posesión continua, pacífica, pública y en calidad de propietario durante diez años, sin necesidad de acreditar título ni buena fe. Es la vía más común para quienes poseen un bien sin documento alguno que respalde su derecho.
La prescripción corta — u ordinaria — exige solo cinco años de posesión, pero requiere además justo título — un documento que dé fundamento razonable a la creencia de ser propietario, como un contrato de compraventa aunque sea defectuoso — y buena fe al momento de adquirir la posesión.
En ambos casos la posesión debe ser continua — sin abandonos prolongados —, pacífica — sin que la posesión haya sido obtenida o mantenida la fuerza —, pública — visible y notoria, no clandestina — y ejercida como propietario — no como arrendatario, cuidador o en nombre de otro.
¿Cuáles son las vías disponibles?
Vía notarial. Para inmuebles inscritos en SUNARP, la Ley N° 27157 permite tramitar la prescripción ante notario. El notario verifica los requisitos, publica avisos y, si no hay oposición, extiende la escritura de prescripción que se inscribe directamente en SUNARP. Es más rápida que la judicial cuando el trámite es sin conflicto.
Vía judicial. Cuando el inmueble no está inscrito, cuando hay oposición de terceros, o cuando la notarial no es viable. Se tramita ante el Juzgado Civil en Trujillo como proceso de conocimiento. La sentencia que declara la prescripción se inscribe en SUNARP como nuevo título de propiedad.
¿Cómo se prueba la posesión ante el juzgado o el notario?
La prueba de la posesión es el elemento central del proceso. No basta decir que se posee — hay que demostrarlo documentos y testimonios que acrediten el ejercicio real y continuo de la posesión durante el plazo requerido.
Los medios probatorios más útiles son: recibos de luz, agua y teléfono a nombre del poseedor la dirección del inmueble a lo largo de los años, constancias de pago del impuesto predial y arbitrios en la municipalidad, contratos de arrendamiento a terceros si el poseedor ha arrendado el bien, fotografías fecha, declaraciones de vecinos, constancias de mejoras realizadas como construcción o ampliación, y cualquier documento oficial que vincule al poseedor el inmueble durante el período requerido.
Cuanto más largo y documentado sea el historial de posesión, más sólida es la posición en el proceso.
Documentos habituales
- Recibos de servicios (luz, agua, teléfono) de varios años
- Recibos de pago de impuesto predial y arbitrios
- Fotografías del inmueble el poseedor
- Declaraciones juradas de vecinos
- Cualquier contrato o documento que vincule al poseedor el bien
- Partida registral del inmueble si está inscrito
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