Remates Judiciales
Descripción
Un remate judicial es la venta forzada de un bien ordenada el juez dentro de un proceso de cobranza o ejecución. Cuando un deudor no paga y sus bienes han sido embargados, el juzgado convoca a una subasta pública donde cualquier interesado puede ofertar el bien. El postor que ofrezca el mayor precio se lo adjudica, y el dinero obtenido se paga al acreedor.
Los remates judiciales involucran a dos tipos de personas intereses completamente distintos. Para quienes buscan adquirir un inmueble, representan una oportunidad de comprar a un precio que habitualmente parte debajo del valor de mercado, respaldo de una resolución judicial que otorga el título. Para quienes son el deudor — es decir, aquellos cuyo bien está siendo rematado — es una situación crítica que requiere asesoría legal inmediata para evaluar qué opciones quedan disponibles antes de que el remate se consuma.
En ambos casos, actuar información correcta y asesoría adecuada marca una diferencia importante en el resultado.
¿Cómo funciona el proceso de remate?
Una vez trabado el embargo y aprobada la tasación del bien un perito designado el juzgado, el juez convoca al remate mediante publicación de avisos en el diario oficial El Peruano y en un diario de amplia circulación en Trujillo. Los avisos indican el bien a rematar, el precio base y la fecha del acto.
El precio base para la primera convocatoria equivale a las dos terceras partes del valor de tasación. Si no hay postores en la primera convocatoria, se realiza una segunda una reducción del 15% sobre el precio base anterior. Si tampoco hay postores, puede convocarse una tercera nueva reducción, y así sucesivamente según lo que establezca el juzgado.
El postor ganador debe acreditar su identidad, pagar el precio ofertado en los plazos que fija el juzgado y, una vez emitido el auto de adjudicación, inscribir la transferencia en SUNARP. Ese auto de adjudicación es el título que acredita la propiedad del bien adquirido en remate.
¿Qué cargas soporta el bien rematado?
El bien se transfiere al adjudicatario libre de las cargas y gravámenes que garantizaban la deuda ejecutada. Sin embargo, pueden subsistir otras obligaciones como el impuesto predial y arbitrios impagos, servicios en deuda, o gravámenes prioridad registral anterior al embargo ejecutado. Verificar esa situación antes de participar en el remate es indispensable.
Para quien quiere comprar en remate
Participar en un remate judicial puede ser una buena oportunidad, pero requiere diligencia previa. Antes de ofertar es necesario verificar en SUNARP el estado registral del bien — cargas, gravámenes, anotaciones —, conocer el estado físico y de ocupación del inmueble, y revisar si existen deudas tributos municipales que el adjudicatario deberá asumir.
También debe tenerse en cuenta que adjudicarse el bien en remate no garantiza la posesión inmediata. Si el bien está ocupado, puede ser necesario iniciar un proceso de desalojo posterior.
Para quien enfrenta el remate de su bien
Si un bien propio está siendo ejecutado, las opciones legales disponibles dependen del estado del proceso. Puede evaluarse el pago de la deuda para detener el remate, la formulación de oposición si existen defectos procesales en la ejecución, o la negociación el acreedor antes de que el bien llegue a subasta. El margen de acción se reduce conforme avanza el proceso — actuar temprano es fundamental.
Documentos útiles
- Resolución judicial que convoca al remate
- Partida registral actualizada del bien
- Tasación aprobada el juzgado
- Certificado de gravámenes de SUNARP
- Estado de deuda de impuesto predial y arbitrios
Consulta en Paranti Asociados antes de participar en un remate o si tu bien está siendo ejecutado. La atención es previa cita, vía WhatsApp.