DECLARATORIA DE FÁBRICA
Descripción
Cuando una persona construye en un terreno de su propiedad, la construcción no queda automáticamente registrada en SUNARP. El terreno puede estar inscrito, pero la edificación levantada sobre él es invisible para el registro mientras no se tramite la declaratoria de fábrica. Esa situación genera un problema práctico importante: el inmueble no puede venderse, hipotecarse ni transferirse en condiciones normales porque lo que figura en el registro no corresponde a la realidad física del predio.
La declaratoria de fábrica es el trámite que permite inscribir en el Registro de Predios de SUNARP la edificación construida sobre un terreno, todas sus características: área construida, número de pisos, distribución y demás datos técnicos. Una vez inscrita, el inmueble queda en regla tanto en su dimensión física como en su dimensión registral.
En Trujillo existe una cantidad importante de propiedades construcciones que nunca fueron declaradas — algunas porque se construyeron sin licencia, otras simplemente porque el trámite se postergó. Todas esas situaciones tienen solución legal, aunque el camino varía según la antigüedad de la construcción y si cuenta o no licencia municipal.
¿Cuándo se necesita la declaratoria de fábrica?
Siempre que exista una edificación sobre un terreno inscrito en SUNARP que no figure en el registro. Esto incluye casas construidas recientemente licencia de construcción, edificaciones antiguas que nunca se inscribieron, ampliaciones o modificaciones de construcciones ya existentes, y construcciones realizadas sin licencia municipal que requieren un proceso de regularización.
¿Cuáles son las vías disponibles?
La Ley N° 27157 y su Reglamento — Decreto Supremo N° 008-2000-MTC — regulan dos vías principales para la declaratoria de fábrica en el Perú.
La vía notarial verificador aplica cuando la edificación cuenta licencia de construcción o cuando puede acogerse al proceso de regularización. El propietario contrata a un verificador responsable — un ingeniero o arquitecto colegiado habilitado — que verifica la construcción y suscribe el formulario correspondiente. Con ese formulario y la documentación requerida, el notario tramita la inscripción ante SUNARP. Es la vía más utilizada su agilidad.
La regularización aplica a edificaciones construidas sin licencia o sin conformidad de obra, siempre que hayan sido concluidas antes de la fecha límite que establece la norma vigente. En este caso se requiere además el pago de una multa calculada sobre el valor de la edificación y la intervención de un verificador que certifique el estado actual de la construcción.
En algunos supuestos más complejos — como construcciones sobre predios problemas registrales previos — puede requerirse intervención judicial previa para regularizar la situación del terreno antes de proceder la declaratoria de fábrica.
¿Qué consecuencias tiene no inscribir la construcción?
Un inmueble construcción no declarada es difícil de vender porque el comprador no puede verificar en el registro lo que está comprando. Los bancos no otorgan hipotecas sobre inmuebles construcciones no inscritas. En una herencia, los herederos no pueden inscribir el inmueble a su nombre si la edificación no está regularizada. Y ante una municipalidad o entidad del Estado, el inmueble aparece como terreno vacío aunque tenga varios pisos construidos.
Regularizar cuanto antes evita que estos problemas se acumulen y que el trámite se complique el paso del tiempo.
Documentos habituales
- Partida registral del terreno actualizada
- Título de propiedad del terreno
- Licencia de construcción o conformidad de obra si existe
- Planos de la edificación
- DNI del propietario
- HR y PU del predio
- En regularización: declaración jurada de fecha de conclusión de la edificación
Si tienes una construcción que no está inscrita en SUNARP y quieres regularizar la situación, puedes consultar en Paranti Asociados. La atención es previa cita, vía WhatsApp.