Estudio de Títulos
Inmobiliario · Prevención
Estudio de títulos: revisa la historia del inmueble antes de comprar
Un inmueble puede verse perfecto y, aun así, tener una hipoteca, un embargo, una herencia sin resolver o un problema de linderos. El estudio de títulos revisa su historia legal antes de que pagues. Te explicamos qué incluye y por qué es la mejor inversión antes de comprar.
Pasó en Trujillo
Rosa estaba por comprar un terreno en las afueras de Trujillo. El precio era bueno y el vendedor tenía prisa. El estudio de títulos mostró que el terreno era parte de una herencia sin resolver y que uno de los herederos no había firmado. Rosa no pagó hasta que todos los herederos firmaron, y se evitó un juicio de años.
Historia ilustrativa, basada en consultas frecuentes.
¿Qué revisa un estudio de títulos?
Lo esencial para comprar con seguridad:
- El dueñoQuién figura como propietario y si puede vender: si es casado, si falleció, si hay copropietarios.
- La historiaCómo pasó la propiedad de un dueño a otro, sin saltos ni vacíos.
- Las cargasHipotecas, embargos, demandas anotadas u otras restricciones.
- El inmuebleÁrea, linderos, construcción declarada y si coinciden con la realidad.
- Las deudasImpuesto predial, arbitrios y deudas de servicios.
El «tracto sucesivo» es la cadena de dueños de un inmueble en Registros Públicos. Si falta un eslabón, puede haber problemas.
Señales de alerta
Si ves alguna, detente y consulta antes de pagar:
Prisa por cobrar
Te piden adelantos grandes o pagar en efectivo, sin documentos.
El vendedor no figura como dueño
Te dicen que es «de la familia» o que la sucesión «está en trámite».
Lo que ves no coincide
El área o la construcción no coinciden con lo inscrito.
Hay ocupantes
Inquilinos, familiares u otras personas viviendo en el inmueble.
Paso a paso: cómo hacemos el estudio de títulos
Antes de firmar la minuta y de entregar dinero.
- 1
Recibimos los datos
La dirección o la partida registral del inmueble y los datos del vendedor.
- 2
Revisamos Registros Públicos
La partida, sus antecedentes y los certificados de cargas.
- 3
Verificamos en la municipalidad
Deudas, zonificación y licencias, según el caso.
- 4
Visita o constatación
Si hace falta, verificamos el inmueble y quién lo ocupa.
Informe con recomendaciones
Te decimos si es seguro comprar y qué condiciones poner en el contrato.
Documentos que necesitas
Tenlos a la mano, en papel o fotos en tu celular.
¿No tienes todo? No te preocupes: igual te orientamos y te decimos qué conseguir.
Dirección o partida registral del inmueble.
Datos del vendedor nombre, DNI y estado civil.
Documentos que te entregaron minutas anteriores, planos o recibos.
Precio y condiciones lo que se está negociando.
Crédito si comprarás con financiamiento bancario.
Mitos que te pueden hacer perder tiempo
Lo que la gente cree y lo que dice la ley.
Si el banco aprueba el crédito, el inmueble está bien.
El banco revisa sus propios riesgos. Tu propia revisión te protege a ti.
Basta con ver la partida registral de hoy.
La partida actual no cuenta toda la historia. Hay que revisar sus antecedentes.
Es un gasto innecesario.
Es mucho más barato que un juicio para recuperar tu dinero o tu inmueble.
Así te ayudamos en Paranti
Te ayudamos a comprar con los ojos abiertos, sabiendo exactamente qué estás comprando.
- Nos escribesPor WhatsApp, con tus propias palabras.
- Revisamos tu casoRevisamos el inmueble a fondo, en Registros Públicos y en la municipalidad.
- Te acompañamosTe entregamos un informe claro y te acompañamos en la compra.
WhatsApp 958 887 651 · Trujillo, todo el Perú y desde el extranjero
Preguntas frecuentes sobre el estudio de títulos
Depende del inmueble y de su historia. Un caso sencillo puede estar en pocos días hábiles.
Se puede comprar, pero el riesgo es mayor. Revisamos sus documentos y te decimos cómo inscribirlo antes o después de la compra.
Sí. En terrenos rurales es aún más importante, por los problemas frecuentes de linderos, herencias y posesión.
Puede ser útil, sobre todo en alquileres de locales por varios años o con inversiones importantes.
Sí. Antes de recibir un inmueble en garantía, conviene saber si realmente puede respaldar la deuda.
También te puede servir
Base legal, por si la necesitas
- Código Civil: art. 2012, todos conocen lo inscrito en Registros Públicos; art. 2014, protección de quien adquiere de buena fe confiando en el registro; art. 2015, tracto sucesivo; art. 2022, preferencia de quien inscribe primero.
Revisado por el equipo legal de Paranti Asociados · 3 de octubre de 2026. Esta guía es informativa: cada caso es distinto y depende de sus pruebas.